مالیات بر درآمد املاک به اجاره چگونه است؟ + تعیین میزان مالیات بر درآمد اجاره املاک

یکی از منابع مالی دولت، مالیات بر درآمد املاک اجاره ای است که از اشخاص حقیقی و حقوقی دریافت می ‌کند.

در این مطلب از تیتر یک آنلاین، توضیحاتی درباره مالیات بر درآمد املاک به اجاره و همچنین بررسی قانون مالیات بر درآمد املاک اجاره ای خواهیم داشت! با ما همراه باشید. زمانی که تصمیم به اجاره دادن ملک خود می ‌کنید، می ‌توانید قرارداد را به شکل ‌های مختلفی تنظیم کنید؛ مانند رهن کامل خانه، رهن و اجاره یا اجاره کامل. مبلغ مالیات بر درآمد املاک اجاره تنها به مواردی اختصاص پیدا می ‌کند که اجاره در آن پرداخت می ‌شود. در واقع به مبلغ رهن برای اشخاص حقوقی مالیاتی تعلق نمی ‌گیرد!

مالیات بر درآمد املاک به اجاره چگونه است؟

مواردی را توجه کنید:

• مالیات بر درآمد املاکی که به صورت اجاره واگذار می شود، عبارت است از ارزش ریالی کل مال، اعم از نقدی یا غیر نقدی پس از کسر ۲۵ درصد بایت هزینه استهلاک و تعهدات موجر به مستاجر.
• فقط اجاره دست اول املاک، مشمول مالیات مستقیم است.
• راهن در موارد رهنی، مشمول مالیات مستقیم است.
• اگر موجر، مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات = اجاره دریافتی – اجاره پرداختی ملک

توجه داشته باشید که محل اقامت والدین یا همسر با فرزندان یا اجداد  و افراد تحت تکفل، مالک اجاری تلقی نشده مگر به مستندات اداره ثبت. اگر املاکی به صورت رایگان در اختیار سازمان ها و نهاد ها قرار بگیرد، مشمول مالیات املاک نخواهد بود. هم چنین، مالیات بر درآمد اجاره املاک هر واحد آپارتمان، یک مستغل محسوب می شود. اگر شما خانه ای با اثاث یا ماشین آلات اجاره دهید، درآمد ناشی از اجاره اثاث و ماشین آلات و تجهیزات نیز، در زمره درامد ملک بوده و باید مالیات آن پرداخت شود.

تبصره های ۶ تا ۱۱ قانون مالیات بر درآمد اجاره اهمیت دارد که به آن اشاره می شود:

تبصره ۶: هر هزینه ای که به موجب نص قانون، از تعهدات مالک بوده و از طرف مستاجر انجام می گردد، به عنوان مال الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره بهای سال انجام هزینه، اضافه خواهد شد.

تبصره ۷: اگر  مالک، اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک را به صورت کلی یا جزیی، اجاره دهد، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره، از مبلغ اجاره دریافتی کسر  می شود و مازاد آن، مشمول مالیات خواهد بود.

(برای شکایت از واحدهای مالیاتی متخلف، از سامانه شکایت وزارت امور اقتصادی و دارایی استفاده کنید)

تبصره ۸: اگر مالکی، ملک خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها، مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، در مدتی که محل سکونت انتقال دهنده  است، تا ۶ ماه ،  اجاره تلقی نشده مگر این که خلاف آن ثابت شود.

تبصره ۹: وزارتخانه و موسسات دولتی که از دولت بودجه دارند، بایستی مالیات موضوع این فصل  را از مکان هایی که اجاره داده اند، به  اداره امور مالاتی محل وقوع ملک پرداخت کنند.

تبصره ۱۰: واحدهای مسکونی متعلق به شرکت های سازنده مسکن که پیش از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبه به موجب قرارداد واگذار می گردد، مادام که در تصرف خریدار است، در مدت مذکور، اجاره محسوب نمی شود و از  نظر قانون، با خریدار مثل مالک رفتار می شود.

تبصره ۱۱: مالکین مجتمع های مسکونی که بیش از ۳ واحد استیجاری دارند که بر اساس الگوی مصرف مسکن  وزارت مسکن و شهرسازی  ساخته شده اند، در  طول مدت اجاره از ۱۰۰ درصد بخشودگی مالیاتی برخوردارند. در غیر این صورت، درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران با مجموع ۱۵۰ متر  مربع زیر بنای مفید و در سایر نقاط، تا مجموع ۲۰۰ متر مربع زیربنای مفید، از مالیات بر آمد ناشی از اجاره ملک، معاف است.

درآمد اجاره، همواره بر اساس قرارداد رسمی یا عادی، مبنای تشخیص مالیات است و در صورتی که قراردادی نباشد یا از ارائه آن خودداری شود یا مبلغ مندرج در آن  کم تر از ۸۰ درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه باشد، میزان اجاره بها بر اساس جدول اجاره بها املاک مشابه محاسبه خواهد شد. اگر بر اساس اسناد مثتبه مشخص شود که اجاره ملک، بیش از مبلغی است که ماخذ تشخیص درامد مشمول مالیات است، مالیات ما به التفاوت اخذ می شود.

اگر درامد اجاره ملک شما، کم تر از درآمد تعیین شده سازمان مالیات باشد، می توان به بدهی مالیاتی، از طریق مراجع حل اختلاف، اعتراض کنید.

قانون مالیات بر درآمد املاک اجاره ‌ای

اجاره دست اول

این نوع اجاره‌نامه به قراردادهایی گفته می‌شود که مالک و موجر یکی هستند؛ یعنی خانه توسط خود مالک برای اجاره قرار داده شده است. برای محاسبه مالیات بر درآمد اجاره این دسته باید ۲۵٪ مبلغ اجاره را از هزینه تعمیرات و استهلاک ملک کسر کنید و برای پرداخت به سازمان امور مالیاتی اقدام کنید.

اجاره دست دوم

به قراردادهایی که شخص اجاره‌دهنده (موجر) مالک خانه نیست و صاحب‌خانه ملک خود را به شخص دیگری برای اجاره واگذار کرده است اجاره دست دوم می‌گویند. در این حالت ماالبتفاوت اجاره دریافتی از موجر دوم نسبت به اجاره موجر اول محاسبه می‌شود.

تعیین میزان مالیات بر درآمد اجاره املاک

برای مشخص کردن مقدار مالیات بر درآمد املاک رسمی و عادی بودن اجاره‌نامه نیز ملاک ارزیابی قرار می‌گیرد. در صورتی که قرارداد اجاره‌ای برای ملک وجود نداشته باشد و یا طرفین از تحویل قرارداد جلوگیری کنند، براساس ویژگی‌های متناسب ملک، خانه مشابهی در نظر گرفته می‌شود و معادل ۸۰ درصد مالیات بر درآمد آن به عنوان رقم مالیاتی منظور خواهد شد.

البته باید به این نکته هم توجه داشته باشید که قانون مالیات بر درآمد اجاره تنها به املاکی تعلق می‌گیرد که متراژی بیشتر از ۲۰۰ متر در شهرستان‌ها و بیشتر از ۱۵۰ متر در تهران داشته باشند. بنابراین اگر در خانه‌ای زندگی می‌کنید که کمتر از این مقادیر است اصلا نیازی نیست نگران قوانین پیچیده مالیاتی و حقوقی آن باشید.