یک تحلیلگر مسائل مسکن براین باور است که بازار مسکن چون بازار سرمایه‌ای شده به صورت سینوسی بالا و پائین می شود از این رو در دوره هایی شاهد رونق خرید و فروش مسکن هستیم لذا نظارت دولت بر این روند امری الزامی است.
فرشید ایلاتی، کارشناس مسائل اقتصادی، در گفت و گو با تیتر یک آنلاین، در پاسخ به این سوال که خبری مبنی بر افزایش 92 درصدی مستاجران در سال 99 وجود دارد و شاهد بودیم در 3-2 سال اخیر بحث اجاره نشینی بیشتر شده است گفت: مبلغ اجاره بها بیش از 90 درصد افزایش داشته و در برخی مناطق تا 100 درصد نیز رشد کرده ولی درباره رقمی که عنوان کردید فکر نمی کنم درست باشد. مستاجر که سال قبل هم مستاجر بوده ثابت است، اینکه بگویید یک سال گذشته 92 درصد اجاره نشینی افزایش یافته یعنی عدد درستی نیست ولی مبلغ اجاره قطعاً بیش از 90 درصد افزایش داشته است و بالای 100 درصد رشد داشتیم. در تهران و شهرستان هم به این منوال است و با درصدهای کمتری است.
وی با اشاره به رکود در بازار مسکن تصریح کرد: بازار مسکن چون بازار سرمایه ای شده به صورت سینوسی بالا و پائین می شود. در دوره هایی شاهد رونق خرید و فروش مسکن هستیم و در دوره هایی همین رونق ها باعث رکود در حوزه مسکن می شود و این نشان می دهد ثبات سرمایه گذاری در بازار مسکن وجود ندارد ولی بالاخره سرمایه گذارانی که در حوزه مسکن وجود دارند، این سینوس ها را شناختند و وارد این چرخه ها می شوند و در دوره ای برای ساخت و ساز و خرید و فروش اقدام می کنند مثل بقیه بازارهای سرمایه ای است ولی در کلان این را به نفع جامعه نمی دانیم. یعنی این رکود و رونق در کالایی همچون مسکن مثل بازار ارز و سکه نیست چون حداقل 60-50 درصد از مردم بصورت مستقیم با بازار اجاره مسکن و بحث تهیه مسکن مواجه هستند و این شرایط مطلوب ما نیست و حتما باید بازار مسکن از این حالت کالای سرمایه ای خارج شود.
ایلاتی با اشاره به راهکار این موضوع افزود: راهکار این امر بحث مالیات های این حوزه در کنار تولید انبوه و پایدار مسکن است. اگر این اتفاق نیفتاد بازار مسکن این رکود و رونق های سینوسی را خواهد داشت و این فاصله طبقاتی که در حوزه مالکین و مستاجرین وجود دارد را بیشتر می کند. کسانی که صاحب ملک هستند متضرر از تورم مسکن نمی شوند، دارایی آنها ارزش پیدا می کند و متناسب با تورم است و حتی بعضا بیشتر از تورم این دارایی خود را اصلاح و ارزش خود را حفظ می کند. کسانی که مستاجر هستند ملکی که سال گذشته 100 میلیون با 5 میلیون اجاره کردید. ارزش 100 میلیون شما 5 میلیون شده است. همان ملکی که سال قبل گرفتید را امسال 200 میلیون هزینه کنید تا رهن کنید و این نشان می داد عدم داشتن مسکن ملکی در ایران در شرایط تورمی و سینوسی شکاف طبقاتی بین مالک و مستاجر ایجاد می کند که هر سال شرایط اقتصادی مستاجر بدتر می شود.
وی در پاسخ به این پرسش، در حال حاضر بسیاری اذعان دارند بازار مسکن بازاری که رو به رکود است و هر چه به انتخابات نزدیک می شویم امکان دارد این رکود از بین برود و تغییر و تحولی ایجاد شود. اذعان کرد: این بصورت سنتی است. تحلیل کنید این سینوس وقتی به انتخابات نزدیک می شود به سمت نزولی نمودار سینوس است. ولی بعد از انتخابات با توجه به وعده دولت ها و این که دولت جدید سرکار می آید، امیدها بیشتر می شود، فعالیت اقتصادی بیشتر می شود و رونق به بازار مسکن برمی گردد ولی صحبت این است که ما دو جور رکود و رونق در بازار مسکن داریم. یکی رکود و رونق معاملاتی است و دیگری رکود و رونق ساخت و ساز است.
ایلاتی در ادامه این سوال پاسخ داد: می توانیم شاهد این باشیم معاملات رونق ندارد ولی ساخت و ساز رونق دارد و تقاضای سفته باز و تقاضاهایی که سوداگران بازار هستند و از بازار خارج شده پررنگ است. این وقتی امکان پذیر است که سیاست های مالیاتی، CTG و انواع مالیات هایی که در مسکن وجود دارد اعمال شود که اگر این اتفاق نیفتد.
اینجا بیشتر بخوانید: قیمت اوراق مسکن برای مجردها و متأهل ها اعلام شد
این تحلیلگر با اشاره به بیمار بودن بازار مسکن از کجا نشات گرفته گفت: این مرغ و تخم مرغ است. دوستان می گویند از کلان اقتصاد تبعت می کند. ولی ما کاملا با آمار و ارقام می توانیم اثبات کنیم که بخش زیادی از مشکلات اقتصادی ما از ناحیه زمین در کشور است. سرمایه گذاری در حوزه زمین بخاطر جذاب بودن است چون هزینه و دانش بالایی ندارد بهترین گزینه برای سرمایه گذاری بشمار می اید. یعنی کسی که کمترین سواد و دانش را دارد، بدون ریسک و بدون مالیات و بدون هزنیه وارد بازار مسکن و زمین می شود. بازار سرمایه و بازار صنعتی و غیره را در نظر بگیرید می توان گفت به آسانی بازار مسکن نیست. این باعث شده حجم زیادی از دارایی های مردم سوق داده شود به سمت بازار زمین و مسکن. به جای اینکه در تولید و بخش های دیگر اقتصادی برود باعث شده این روند سرمایه گذاری در اقتصاد منحرف شود. تا جلوی این انحراف را نگیریم اقتصاد هم درست نمی شود. این دوستان می گویند شرایط کلان اقتصادی این طور است، درست نیست. اگر این را قیچی کنیم یعنی بگوییم زمین محل سرمایه گذاری نیست و نباید باشد. تازه می فهمیم در اقتصاد باید چه کنیم.
وی در پایان درباره دخالت های دولت گفت: دولت قطعا باید دخالت کند. منابع زمین محدود است. خودرو در نهایت تولید داخل نداشته باشید از کشورهای دیگر تامین می کنید. بازار را تنظیم می کنید ولی ایا می توانید برای بازار مسکن، زمین وارد کنید؟ خیر. هر کسی می گوید دولت نباید دخالت کند اشتباه است دولت قطعا باید دخالت کند. کشورهایی که در حوزه اقتصاد آزاد هستند اعم از امریکا، فرانسه، انگلیس، استرالیا و غیره شدیدترین دخالت ها را در حوزه مسکن دارند. هم در حوزه ساخت و ساز حمایت های خاص می کنند و هم در حوزه مالیاتی اقدام می کنند. این حرف کاملا غلط است که دولت دخالت نکند. دولت یکی از جاهایی که باید دخالت کند و اجازه ندهد سرمایه ها به سمت زمین و مسکن منحرف شود، همینجا است. خیلی از کشورها اصلاحات اقتصادی خود را از اصلاحات سیاست زمین شروع کردند. یعنی وقتی فهمیدند باید زمین را چطور مدیریت کنند، چه زمین شهری و چه زمین زراعی باشد، تازه به نقطه ای می رسند که بدانند در اقتصاد چه کنند. یعنی انجا نقطه شروع می شود. سرمایه ای که به سمت زمین و مسکن نمی رود به کجا هدایت شود و چگونه هزینه شود.
گفتگو: زهرا ترابی
