هر بانک برای وام و تسهیلاتی که در اختیار افراد می گذارد، ضمانت مشخصی را در نظر می گیرد! برخی وام ها نیاز به ضامن مورد تایید دارند و برخی دیگر در ازای اهدای وام، سفته دریافت می کنند. در مورد وام مسکن، ضمانتی که بانک در نظر می گیرد رهن سند خانه ای است که توسط دریافت کننده وام خریداری می شود! در صورت تسویه نشدن اقساط وام، بانک حق این را دارد که خانه را تصرف کند.
به گزارش پایگاه خبری تیتر یک آنلاین ، رهن به معنای آن است که شخص بدهکار، مالی را به عنوان ضمانت دین یا طلب به طلبکار می‌دهد. این مالی که در گروی طلبکار قرار می‌گیرد ممکن است ملک یا هر مال دیگری باشد. همچنین تعریف رهن در قانون مدنی نیز آمده است! به این صورت که طبق ماده ۷۷۱ قانون مدنی اگر بدهکار یک مال را به عنوان وثیقه یا ضمانت به طلبکار بدهد، بدهکار را راهن (رهن دهنده) و طلبکار را مرتهن (رهن گیرنده) می گویند.
به عنوان مثال اگر یک فرد از بانک وامی بگیرد و منزل خود را به عنوان ضمانت به بانک بدهد، وام گیرنده را راهن و بانک را مرتهن می گویند.
فک رهن چیست؟
برای این که بتوانید ملکی را که در رهن بانک است، بخرید یا بفروشید ابتدا بایستی آن را فک رهن کنید. فک رهن به معنای آزاد کردن سند ملکی که به عنوان وثیقه بانک در نظر گرفته شده است، از حالت رهن است. برای این منظور دو راه حل کلی وجود دارد که باید با توجه به موقعیت خود، راه حل بهتر را انتخاب کنید:
- تسویه حساب کامل (تسویه حساب کل بدهی باقی مانده با بانک)
زمانی که تصمیم می گیرید خانه ای را که با وام خریده اید، بفروشید، قطعا تعدادی از اقساط آن را پرداخت کرده اید؛ بنابراین با در نظر گرفتن اقساط پرداخت شده، کافی است باقی مانده بدهی خود به بانک را تسویه کنید. برای این کار باید به بانک مراجعه نمایید و درخواست تسویه حساب بدهید. بانک میزان بدهی اصلی باقی مانده را محاسبه می کند و به شما اعلام می کند! شما می توانید با پرداخت یکجای این مقدار، سند خانه خود را از رهن بانک آزاد کنید.
- سپرده گذاری
این روش، در چند سال اخیر و توسط بعضی بانک ها اجرا می شود. به طور ویژه بانک مسکن سپرده گذاری برای تسویه وام را از طریق طرحی به نام طرح رها انجام می دهد! شرایط این سپرده گذاری به این صورت است که شما می توانید برای تسویه وام خود به بانک مراجعه نمایید و پس از محاسبه بدهی باقی‌مانده خود، مبلغی معادل ۱۱۰ درصد آن را در بانک سپرده گذاری کنید. به این ترتیب خانه شما از رهن بانک خارج می شود!
روش سپرده گذاری بهتر است یا تسویه حساب کامل؟
بسته به موقعیتی که دارید هر یک از این دو روش می تواند برای فک رهن خانه شما مناسب باشد! اگر تعداد کمی از اقساط وام خود را پرداخت کرده اید، بهتر است از روش تسویه حساب کامل استفاده کنید. دلیل این موضوع این است که بدهی شما به بانک از دو بخش تشکیل شده است: اصل بدهی و سود بازپرداخت. نسبت اصل بدهی و سود بازپرداخت در اقساطی که شما پرداخت می کنید، یکسان نیست! یعنی سهم سود بازپرداخت در اقساط اولیه بیشتر است. به مرور زمان و با پرداخت اقساط بعدی از سهم سود بازپرداخت کم می شود و به سهم اصل بدهی اضافه می شود.
ملاک مبلغی که باید در زمان تسویه حساب کامل بپردازید، صرفا اصل بدهی شما است. بنابراین اگر تعداد کمی از اقساط خود را پرداخت کرده باشید، یعنی سهم زیادی را بابت سود پرداخت نکرده اید. اگر در این زمان برای تسویه حساب کامل اقدام کنید، ضرر زیادی نمی کنید و با پرداخت اصل بدهی خود، سند شما از رهن بانک خارج می ِشود. در مقابل اگر تعداد زیادی از اقساط خود را پرداخت کرده باشید، به این معنا است که مبلغ زیادی را بابت سود بازپرداخت هزینه کرده اید! در حالی که اصل بدهی شما چندان تغییری نکرده است. در این صورت برای استفاده از روش تسویه حساب کامل، باید چیزی حدود همان بدهی اولیه را پرداخت کنید. بنابراین اگر تعداد زیادی از اقساط وام خود را پرداخت کرده ایدريال روش سپرده گذاری برای شما مناسب تر است.
